港股首只上市REIT，亚洲市值最大、交投流通量最高，财务稳健可持续。领展房地产投资信托基金于2005年11月在香港联合交易所挂牌上市，是首个香港上市的房地产投资信托基金，是亚洲市值最大且交投流通量最高的房地产投资信托基金，其收益、物业收入净额、可分派总额往绩坚韧，保持18年连续增长。截至2024年3月31日，领展房托位于香港、中国内地和海外的物业数量分别为130、12、12项，旗下物业的地区和资产类别分散多样。2023/2024财年，领展房托收益及物业收入净额分别为135.78亿港元和100.70亿港元，同比分别提升约11.0%和9.5%。在此推动下，2023/2024报告期领展房托可分派总额同比提升约6.4%至67.18亿港元，每基金单位净回报率为7.8%，目前即时动态收益率约为8%。

　　以香港地区零售商业地产为基础，拓展多地区、多类型底层资产。上市之初，公司专注于运营以生活必需消费品为核心的社区商业地产，打造核心能力基础，构建资产管理、物业组合管理和资本管理的三大运营支柱能力。于上市10周年之际，公司开始探寻原始资产组合类别以外的增长可能性，将市场延伸至中国内地以及海外地区，资产类别从零售拓展至写字楼和物流板块。如今，多元化资产布局战略已见成效，海外资产为领展房托贡献可观业绩。公司坚实的往绩以及长期积累，为其提供了扩张基础，优秀的抗波动能力有望使其在行业回暖时厚积薄发。

　　资产提升项目树立品牌形象，保证标的稳定可持续增长。资产提升是公司标志性的资产运营管理方式，领展通过对旗下零售物业组合进行资产提升，以改善公共空间、提升顾客体验、优化设施、凝聚商圈周边社区，服务香港市民。目前领展已在香港和中国内地完成了100项鲜活街市和社区商场的资产提升项目，对菜市场和老旧商场陈旧脏乱环境的改造成果，获得了良好口碑和优秀的业绩反馈，公司也将香港的成熟经验成功复制到中国内地，令深圳的领展中心城和广州的天河领展广场两项优质资产的价值和潜力得到进一步释放，资产运营能力受到认可和证明、成绩较为突出。

　　基金具备市场稀缺属性，第三方资本合作伙伴共同投资，拓宽收入来源。除香港外，领展房托旗下底层资产还覆盖中国内地、新加坡、澳大利亚、英国多地的零售、办公、停车场、物流等多类资产，对比同业的差异化优势较为突出，无论是在较为成熟的港股房托基金(H-REITs)市场，还是方兴未艾、每只基金集中在某单一类别资产的A股C-REITs市场，公司多元化布局的经营策略在市场上具备一定的稀缺属性。同时，公司还寻求与志同道合的第三方资本伙伴合作，通过共同投资并提供第三方资本管理服务，扩大资产管理规模，拓宽收入来源，增厚利润，为下一阶段的长远可持续增长奠定基础。

　　“互联互通”成果显著，REITs获纳入在即，有望形成长效机制。在互联互通机制下，中国内地与香港金融市场效率得到有效提升，为中国内地与香港市场注入了新的活力。2024年4月19日，中国证监会提出将房地产投资信托基金(REITs)纳入“沪深港通”，进一步扩大内地与香港市场的互联互通机制、丰富沪深港通的交易品种。此举有助提升H-REITs的交易活跃度，为中国内地投资者提供布局海外房地产资产的新方式。有鉴于沪深港通的出色表现，“REITs房托通”或将成为一个长效机制，有望帮助港股REITs市场实现稳定、渐进式的增长。

　　全球另类资产投资持续升温，房托基金逆境中蓄势待发。另类投资正在迅速于全球一些更为成熟的房地产市场成为主流，全球另类投资融资额近年来持续攀升，亚洲市场也在顺应这一趋势。上市房托基金具有信息透明度高、资产质量较好、监管要求高分配比例等多项优势，适合寻求稳健增长与回报、风险偏好适中的投资者。随着全球主要央行开始预期利率将维持不变，或在未来某个时点开始下降，预计更多投资者会重新考虑部署REITs。作为亚洲市值最大的REIT，领展房托拥有出色的流动性，加上其在可持续发展和企业管治领域屡获国际大奖，其董事会成员绝大部分也都是具有资深专业背景的独立非执行董事，保证了专业性和独立性，有助强化投资者信心。在大概率纳入沪深港通的背景加持下，其交易活跃度长远有望进一步提升，强化市场对它的品牌认知，深化投资者对它的价值发现。

　　经济增长不及预期及利率和货币政策变化影响；租金下调风险；需求回暖不及预期致收入受限。

　　领展房地产投资信托基金(后文简称“领展房产基金”或“领展房托”)于2005年11月在香港联合交易所挂牌上市，是首个香港上市的房地产投资信托基金；其管理人为领展资产管理有限公司(后文简称“领展”或“公司”)。上市初期基金名为“领汇房地产投资信托基金”，管理人名为“领汇管理有限公司”。通过收购原本由香港特别行政区政府持有及管理的180个与公营房屋相连的购物中心及停车场物业，其完成了上市前的底层资产积累。领展房托是亚洲市值最大且交投流通量最高的房地产投资信托基金，其收益、物业收入净额、可分派总额保持18年连续增长，领展也已成为亚太地区领先的房地产投资者和资产管理人。

　　创立初期，领展专注于运营以生活必需消费品为核心的社区商业地产，并且打造资产管理、物业组合管理和资本管理的三大运营支柱能力，后以此为基础进行资产优化提升和处置，并在多个区域拓展了一系列高品质的物业组合。目前，在我国香港特别行政区范围内，公司管理着130项社区商业资产，包括必需品零售商场、鲜活街市、一座办公大楼以及囊括共计约5.7万个停车位的逾百个停车场。而自2015年起，领展亦陆续在中国内地、澳大利亚、新加坡、英国等地布局，并将资产类别拓展至写字楼和物流仓库，现在中国内地以及海外地区共拥有24项资产。领展保持稳健的地区扩张策略和标的类型筛选模式，并不断落实资本循环策略、维持资产组合和资本结构的质量，有望进一步夯实抵御经济环境和行业波动的能力。这些社区零售商业地产不仅是市民日常生活中获取商品与服务的重要来源，更是构成城市消费基础设施的基石。

　　1.2重要里程碑：持续提升客户体验，资产类别、地域不断丰富，注重可持续发展，强化抗逆力

　　自2005年11月起，公司启动了首批商场优化的资产提升工程，旨在显著提升顾客的购物体验，并强化品牌影响力。2010年，公司启动了首个鲜活街市资产优化项目。2011年，公司成功完成了对南丰广场的收购，该商场是领展首次在香港收购的项目，标志着公司在商业地产领域的进一步扩张。2013年，公司成立了旗舰慈善及社区参与项目——领展“爱.汇聚计划”，以展现对社会责任的承诺。次年，领展房托被纳入恒生指数成分股，反映公司在资本市场的卓越表现和行业领导地位。

　　2015年，公司首次收购商业用地，后开发成为甲级写字楼——海滨汇，并宣布了在内地的首个收购项目——北京的欧美汇购物中心(后更名为中关村领展广场)。同年，公司还推出了青少年培育重点项目——领展大学生奖学金，旨在奖励家庭三代中首代入读香港本地大学的学生。7月，公司宣布首次在内地收购办公室物业——位于上海的企业天地1号及2号(后更名为领展企业广场)。8月，公司进行了品牌重塑，正式由“领汇”更名为“领展”，并提出了“连系好生活”的品牌宗旨，以更好地体现企业使命和愿景，强化品牌形象。

　　2016年，公司首次在香港零售核心区收购了弥敦道700号项目，并成功将其优化为T.O.P商场及办公大楼。同年7月，领展成为香港乃至亚洲房地产企业中首个发行绿色债券的公司，展现了在可持续发展方面的领导力。2017年4月及2018年11月，公司分别宣布在广州和北京收购西城都荟(后更名为荔湾领展广场)及京通罗斯福广场(后更名为通州领展广场)，持续扩大商业版图。不久后，2019年2月，公司宣布在深圳收购新怡景商业中心(后更名为领展中心城)，继续加强在内地市场的布局。同年12月，公司成功发行了总值40亿港元的绿色可转换债券，为全球房地产行业及香港发行人之首例，并宣布了首次海外项目收购——澳大利亚悉尼100MarketStreet，标志着公司国际化战略的进一步实施。

　　2020年3月，公司首次签订了2.12亿澳元的可持续发展表现挂钩贷款，彰显了公司坚实往绩的受认可程度。同年7月，公司首次在英国收购项目——TheCabot，国际业务再度落子。11月，公司成功举办了庆祝领展房托于香港上市15周年的亮灯仪式，以纪念这一重要里程碑。2021年2月，公司宣布在上海收购七宝万科广场之五成权益；6月，宣布在广州收购太阳新天地301277）购物中心(后更名为天河领展广场)，强化一线月，公司首次进军物流行业，收购了内地东莞及佛山两项物流资产的75%权益；11月，公司宣布收购澳大利亚QueenVictoriaBuilding、TheGaleries及TheStrandArcade的50%权益，以及位于香港的两幢停车场/汽车服务中心及仓库大厦，进一步在资产属性、地区等方向打造多元化的资产组合。

　　2022年2月，公司与OxfordProperties筹组合资公司，购入持有五个澳大利亚甲级商厦的InvestaGatewayOffice之49.9%权益。同年5月，收购了三个位于嘉兴市和常熟市的现代化物流物业，公司进军内地长三角物流市场，多点落实物流资产布局。8月，公司收购了香港安达臣道首幅商业用地；12月，公司宣布进军新加坡市场，收购了裕廊坊及，进一步扩展了国际业务版图。

　　2023年2月，公司宣布供股计划，成功集资188亿港元，至2024年年底前无再融资需求，财务状况稳健。同年4月，公司在香港乐富广场设立了“领展可持续未来馆”，以展示在可持续发展领域的往绩成就和持续承诺。

　　1.3战略规划演变：从空间改善和资产提升到拓展组合类别和地区，多维度追求可持续增长

　　上市之初，公司专注于打造核心能力基础；同时对旗下物业组合进行资产提升，以达到改善公共空间、服务香港市民的目的。领展通过一系列资产优化计划以及社区营造项目，来改善顾客体验、优化设施、凝聚商圈周边空间。于上市10周年之际(2015年)，公司开始探寻原始资产组合类别以外的增长可能性，并将市场延伸至中国内地以及海外地区。同时，公司开始成立合营公司、购入少数股权以及开发物业项目等，亦出售资产以调整资产组合及资本结构。

　　作为成熟的投资管理平台，领展一直致力于为基金单位持有人提供稳定回报及可持续的长期增长。在继续贯彻资产提升和拓展投资组合这两大策略的基础上，领展积极地考虑增值投资和资本循环策略，并探索不同的内部增长及并购投资机遇。公司近年一直在为下一阶段的长远增长制定规划及奠定基础，优化投资组合，提升投资管理能力，拓展收入来源，以管理更多元化的资本，捕捉更广泛的投资机遇。此外，公司将保持关注亚太地区各资产类别，在当前区域内商业地产板块面临重新定价的市场趋势中，物色因价格错配而带来的并购机会，继续向成为“亚太区房地产市场的可靠伙伴”迈进。

　　1.4股权和管理架构：采用内部管理模式的H-REIT，份额全部由公众持有

　　领展房托是亚洲唯一采用内部管理模式的上市房地产信托基金，其全部上市信托基金单位都持有以下两家公司的权益：(1)领展资产管理有限公司，作为领展房托的基金管理人，持有并管理房托基金位于各地的资产项目；(2)TheLinkHoldingsLimited，是领展房托所有特别目的投资工具(special-purposevehicle)的控股公司，负责房托基金的物业投资、其他相关投资和融资活动。汇丰机构信托服务(亚洲)有限公司是领展房托的信托基金受托人，作为前述两家公司权益的唯一持有人，代表所有基金单位持有人持有领展房托权益。

　　自上市以来，领展房托的份额即为100%公众持股，无单一大股东，从公司治理层面避免了潜在因股权集中而产生的一系列问题。同时，领展房托的单位持有人所持份额高度分散，其中包括大型基金和长线日年报发布日，领展房托基金单位持有比例超过5%以上的持有人有贝莱德(BlackRock)、道富公司(StateStreetCorporation)和花旗集团(Citigroup)。

　　王国龙(GeorgeHongchoy)为公司执行董事兼行政总裁。他分别自2009年及2010年起任公司执行董事及行政总裁，此前曾在金融咨询、投资银行及房地产投资等领域出任高级管理职位，目前兼任香港盈富基金监督委员会主席、宾夕法尼亚大学受托人、香港大学房地产及建设系客席教授，和团结香港基金有限公司顾问。王国龙曾获选为《哈佛商业评论》2019全球执行长100强，以及多个受国际认可的年度企业家、杰出董事与商业成就大奖。

　　黄国祥(NgKokSiong)为领展执行董事兼首席财务总裁。他曾在埃克森美孚和荷兰皇家蚬壳的亚洲和欧洲市场，出任多个规划和评核、资讯系统、金融和投资管理部门的职位。黄国祥历任新加坡上市公司CapitaLandLimited的首席企业发展总监、凯德商用产业有限公司的首席财务官及CapitaLandLimited的首席数码官等多个高级行政职位，亦曾在新加坡和马来西亚的两间房地产投资信托基金担任董事和审核委员会成员。

　　公司董事会与高管团队对于亚太地区和国际市场的房地产、信托基金等领域拥有深厚的市场理解和专业积累，在管理职位亦有丰富的经验，同时于商业投资组合、基金运营、资本交易方面拥有卓越的能力和往绩，是公司可持续发展能力的基石以及战略发展的领航员。

　　2.1整体物业数据：拓展内地及海外地区，聚焦商业地产，加注物流等多板块非零售类资产

　　领展旗下的物业组合包括零售、停车场及相关业务、办公大楼和物流资产等。公司业务主要位于香港，并从2015年起拓展版图，开始投资中国内地、澳大利亚、新加坡和英国。截至2024年3月31日，领展位于香港、中国内地和海外的物业数量分别为130、12、12项，旗下物业的地区和资产类别分散多样。同时，近年来物业的整体收益保持增长，业绩稳定性、持续性较强。从物业组合价值方面看，公司近年来在亚太区内的国际化布局稳步推进，中国内地及其他海外地区占比增长显著。其中，中国内地物业组合价值占比增至14.6%；澳大利亚、英国、新加坡等海外地区占比为10.7%，位于香港地区的物业占比为74.7%。

　　分类型看，零售物业为领展房托物业标的基本盘，在各区域占比最高，整体占比为70.4%。停车场及相关业务占比次之，为19.8%，全部位于香港。办公大楼是另一类在三个区域均有布局的物业类型，在海外地区、香港及中国内地的物业价值占比分别为4.0%、2.5%、2.2%，共计8.7%，在海外价值占比较高。此外，公司近年来不断拓展物流资产的布局，此类资产价值占比为1.1%，当前皆位于中国内地，占比相对较低。

　　分地区看，领展房托位于香港的物业中，零售类物业租用率展现出稳健态势，2023/2024财年报告期末时整体租用率为98%，保持高位平稳，年內还签订新租约660余份。而随着商户业绩不断增长，租售比表现也已从疫情中恢复，持续回落至更健康的水平。同期，香港办公室物业，即领展自持写字楼海滨汇的租用率，即使面对低迷的香港写字楼市场，仍继续保持在98.2%的高位。

　　其中，零售类物业已逐渐走出疫情影响，表现逐步回升。2023/2024财年，位于香港的零售物业实现收益总额达75.05亿港元，同比增长2.2%。期内平均每月租金已回升至64.4港元/平方呎，几乎与疫情前2019/2020财年水平一致；同期内续租租金调整率也进一步回升至7.9%，继续扮演收入以及可分配利润稳定压舱石的作用。零售类物业中各类型租户出租率都保持在95%以上，商铺类占总面积比例和出租率均最高，构成零售物业租金收入基本盘。

　　领展旗下香港零售物业分为都会、汇坊和邻里三个类型，分别对应不同规模的商场，并依此为相应的商户及客群制订不同的管理及推广方针。截至2023/2024财年，三类物业共98项，零售租金达64.4亿港元，同比增长1.9%，增速平稳。三类物业出租率均高于97%，其中，汇坊级出租率最高，达98.5%。汇坊级零售物业租金规模和租金增幅也相对最大。2023/2024报告期，汇坊级商铺实现零售租金达36.6亿港元，同比增长2.32%。另一方面，相较单体面积最小、数量最多的邻里级商场，都会与汇坊级的平均月租相对较为接近，而2023/2024财年报告期内，都会级大型零售物业的平均月租涨幅较大，为5.12%。

　　停车场资产方面，社区停车场泊车位继续受惠于香港停车位供求失衡的局面，录得租金增长，公司运营效率有较好表现。受月租、时租进一步增长推动，单个泊车位平均月收入自2020/2021财年疫情时的低点连续三年实现较大幅度回升；2023/2024财年时为3,337港元，较上个报告期提升3.4%，推动公司停车场及相关业务收益同比增长3.4%至24.82亿港元。截至2024年3月31日，公司每个泊车位平均估值约为744,000港元，同比增长2.6%。

　　受新冠疫情、经济环境等因素影响，公司于中国内地的零售及办公室物业租用率出现波动，但零售出租率已有所回暖，2023/2024财年租用率达到96.6%，期內签订560余份新租约，。同时，物业组合中的商户销售额也实现31.6%的同比增长，客流量同比大增49%，商业活力显著提升。期内，公司旗下位于深圳的领展中心城，通过策略性租出前主力店因自身战略撤离而产生的地下空铺，拉动租金上升，并带动公司内地业务整体平均零售续租租金调整率升至2.8%。领展还于2024年2月收购了位于上海的七宝万科广场剩余50%股权，实现对该优质零售商业的全资控股。对于广州天河领展广场第二期资产提升计划、北京通州领展广场等项目及物业，领展分别预留人民币1.2亿元及6,000万元，包括设施翻新、场地重新设计等工程预计将于2024年中至年末动工，有望持续提升各资产的客户体验，以带来更多的潜在消费者。

　　内地零售物业及办公大楼租约中，在2026/2027财年及之后到期的比例较高，分别占总面积的51.2%及69.3%，结合内地物业新签租约份数的优秀表现，租约持续增长具备较强的稳定性。

　　此外，截至2024年3月31日报告期末时，公司在内地亦拥有5项物流资产。在电商行业的持续繁荣和汽车零件、采购及供应链产业的发展推动下，中国内地的物流效率和质量提升需求保持较良好增长，尽管市场上物流设施供应增加，领展旗下的物流资产凭借其优质的高标仓属性和其所处的战略性地理位置，出租率在2023/2024财年仍保持在96.2%的高位，经营韧性稳固、市场竞争力较强。

　　受惠于公司国际化、多元化的战略布局，领展的海外资产已开始为公司贡献可观回报。在新加坡零售业务的带动下，公司于2023/2024财年在海外地区零售和写字楼资产的收益和物业收入净额同比分别增长168.8%和204.6%，至17.42亿港元和11.88亿港元；澳大利亚及新加坡资产的物业出租率分别达99.7%和97.8%，维持在较高水平。

　　2.3财务指标：收益、物业收入净额增长稳健，债务结构、现金流健康，可分派收入持续提升

　　领展房托营收表现稳定，在疫情形成的限制环境下收益仍能持续增长，运营实力、抵御波动能力较强。疫后恢复时期以及需求反弹阶段，业绩实现较快复苏，稳步提升。2023/2024财年，领展房托收益达135.78亿港元，同比增长11%，物业收入净额增长至100.7亿港元，同比增长9.5%，奠定分红派息规模继续扩大的基础，期内可分派总额同比提升6.4%至67.18亿港元。

　　2023年3月，领展房托完成上市18年来首次供股，筹集188亿港元，已发行基金单位增加20%(五供一)至约25.5亿份；每基金单位分派因基金单位数量增加而相应略有减少。据公司公告，在此次供股完成后，公司于2024年年底前，无再融资需求。

　　资产方面，截至2023/2024财年，公司资产总额达2523.14亿港元，基金单位持有人应占资产净值为1788.23亿港元。受供股和经济环境等因素影响，领展房托每基金单位分派及资产净值有所下滑，撇除酌情分派及供股影响后，其每基金单位分派水平基本保持稳定。从持份者角度看，领展房托截至2023/2024财年末的每基金单位净回报率为7.8%，截至2024年6月25日港股收盘，领展房托动态即时收益率约为8%。

　　过去三个财政年度，受利率上升等因素影响，领展房托财务成本有所增加，但领展坚持审慎的资本管理，整体财务状况保持相对健康稳健。为应对长期高息环境，2023/2024财年，公司定息债务占比由56.8%提升至69.8%，一定程度降低了利率波动风险。期内，领展房托负债比率由24.2%下降至23.5%，净负债比率维持在19.5%的低水平，平均借贷成本维持在3.78%，具备较大的竞争力。同时，其债务到期年限平均为3年，债务到期日分摊于未来14年间，偿债压力较小、现金流动力增强，有助于保持较高的流动性和灵活的运营策略。

　　此外，公司还基本上将所有海外投资通过当地货币计价的借贷及外币远期合约进行对冲，利用人民币与港元之间的有息利差，将超过70%的人民币资产以人民币计价的借贷和货币掉期合约进行了对冲，而所有来自非香港物业的可分派收入，每年大致还会通过以港元计价的外币远期合约进行对冲。通过一系列审慎的外汇策略，公司较好地控制了领展房托的外汇风险，避免可分派收入出现波动。

　　三、看点及核心竞争力简析：运营优势及标的优势突出构筑抗波动能力；存在较高纳入互通机制可能，有望进一步强化流动性

　　3.1运营基础优势：资产提升为标的运营特色，消费体验持续升级，可持续发展优势突出

　　往绩坚韧，融资渠道畅通；资产提升项目树立品牌形象，保证标的稳定可持续增长。公司运营基础经过较长时间的验证，业绩等指标长期保持增长，在疫情期间仍保持稳健的经营状况，收入往绩坚韧。同时，领展的信贷评级优秀，获穆迪、标普、惠誉分别给予A2、A和A级评级，以及“稳定”评级展望，融资渠道畅通、融资稳定性强。此外，资产提升是公司标志性的资产运营管理方式，该模式与存量改造类似，通过对原有的较为成熟的商业物业进行修缮、改造、调整，能够实现对其商业价值的再发掘和再激活。通过翻新物业，并融入社区营造、构建社区聚脚点的理念，社区商业物业环境得到显著改善，对顾客吸引力亦能有较大程度的提升，从而改善物业的经营效率。领展已在香港和中国内地完成了约100项鲜活街市和社区商场的资产提升项目，对菜市场和老旧商场陈旧脏乱环境的改造成果，获得了良好口碑和优秀的业绩反馈。公司也将香港的成熟经验成功复制到了中国内地，通过在重新设计商场动线、调整商户组合、改善社交空间等方面多管齐下，令深圳的领展中心城和广州的天河领展广场焕然一新，两项优质资产的价值都取得了显著提升，进一步释放了项目在商业发展和社区构建层面所蕴藏的潜力，并因此在设计、管理、环保等多个领域屡获当地和国际大奖认证，资产运营能力受到认可和证明、成绩较为突出。公司坚实往绩以及长期积累为其提供了扩张基础，优秀的抗波动能力有望使其在行业回暖时获取更高收益。

　　不断提升客户体验、融合消费场景，以消费体验为本，保持领展特色运营战略别具优势。在消费属性之外，社区商业具备一定的平台性和融合优势，具有相对较强的社区凝聚力。自领展房托上市以来，公司持续推动购物体验的提升和社区凝聚力的构建，优化社区空间、搭建便利设施，将社区商场转变为体验感较佳、社交属性较强的“第三空间”，契合了社区居民和更广泛的消费者群体，对应日常社交和体验式消费的需求。以香港为例，主要为邻近社区服务的社区商场，为居民提供了丰富的餐饮选择及消闲娱乐设施和服务。这种必需类消费品商场对于当地的生活不可或缺，在一定程度上，也演变为其社交场所的延伸。而在内地，领展的零售物业亦重点服务当地社区，但消费群体更贴近中产阶层。此类群体对于优质服务和体验式消费的需求与感知能力更强；领展亦通过引入特色餐饮、亲子与家庭品牌、互动体验式商户、举办户外人文与商业活动、跨界IP联动等各种方式，为消费者带来新鲜多样的体验。通过这一运营策略，公司从人文关怀与商业发展两方面都取得了出色的回报，顾客的需求得以满足，商户销售额获得增长，客流量和潜在消费者转化率实现协同提升，从而带动零售物业的平均租金水平稳步向好。

　　持续关注可持续发展，致力于为社会带来积极影响。公司持续保持对ESG三方面可持续发展的重点投入，力求为社会带来积极影响。碳中和方面，公司推行零碳排放战略，并计划在2024年底前将旗下停车场中的充电站数量扩充至3,000个。此外，公司于2013年设立了“爱.汇聚计划”，每年会利用相当于上一财政年度收入净额最多0.25%的金额进行拨捐，投入公司贊助的慈善及社区参与项目。十年间，领展已为该计划投放超过1.4亿港元，共有84间社会福利机构受惠、1,600名大学生获得奖学金、超过180个项目获得资助，各方受惠人数超过1,600万。同时，领展注重金融可持续发展，其于2016年在香港发行了首笔绿色债券，并由此成为亚太地区首家涉足绿色金融的房地产企业。截至2023年3月31日，公司超过25%的未偿债券和贷款融资与公司的可持续发展表现挂钩，投入稳定。

　　3.2标的创收及多样性优势：资产组合具备多维度优势，状况良好，资金配置效率持续提升

　　多品类、多地区、多类型打造多维度优势。除香港外，领展房托旗下底层资产还覆盖中国内地、新加坡、澳大利亚、英国多地的零售、办公、停车场、物流等多类资产，对比同业的差异化优势较为突出。其在较为成熟的港股房地产投资信托基金(H-REITs)市场中，亦拥有较强的多元化属性优势，分散的投资组合风险有助抵御逆势困境、经济环境变化等因素造成的业绩波动。而对比A股方兴未艾的基础设施REITs市场，C-REITs多集中在某单一类别资产，如购物中心、物流园、高速公路等，市场暂无多元化的单只REIT标的。有鉴于此，领展房托在市场上具备一定的稀缺属性。

　　国际零售物业多点开花，多元化战略成效已现。作为亚太区专业的房地产投资管理人，领展在深耕香港多年后，于2019年正式踏出大中华区，布局海外市场。凭借其零售商业地产的专业运营优势和投资管理经验，领展近年先后落地澳大利亚和新加坡，合计已收购及管理共六项优质海外零售资产。其中，领展房托于2023/2024财年录得收益增长的重要动力之一，即为新加坡零售业务的强劲表现。在2023年初正式完成收购后，新加坡项目已全面融入领展管理的资产组合，市场反馈良好。通过不断为顾客提供新的消费体验和概念，领展的新加坡零售物业人流于过去一个财政年度强势反弹，餐饮及美容与健康生活类商户继续带动销售表现，整体续租租金调整率达到9.6%；物业组合整体租用率高企，达到97.8%。此外，澳大利亚的零售资产在领展的管理下，运营基本面改善，租务维持稳健；商户销售额已回升至接近疫情前水平，客流量也逐渐走高。受惠于对餐饮和独特品牌组合的需求以及新店开业，物业组合租用率持续攀升，至2023/2024财年末已达99.7%，租赁势头良好。

　　内地零售商业布局北上广深，优质资产再提升，打造“领展广场”和“领展中心城”双品牌认知。在2024年2月完成收购上海七宝万科广场剩余50%的股权后，领展房托已在中国内地全资拥有共计6座零售商业，包括位于深圳的领展中心城、位于广州的荔湾领展广场和天河领展广场、位于北京的通州领展广场和中关村领展广场，以及位于上海并已更名的七宝领展广场。所有零售物业均位于一线城市的优质地段，人口密度高、人流量大、潜在消费者多。通过对老旧存量物业的资产提升，这些位于“黄金区域”的零售商业体，易于助公司打造专业成熟的优质物业管理者的品牌形象，强化领展资产提升战略带来的价值。

　　办公大楼质量优势突出，租用率高、较同业抗波动能力更强。办公大楼方面，公司拥有自行开发的东九龙甲级写字楼海滨汇60%权益，在办公空间市场需求疲弱环境下，截至2023/2024财年，其租用率连续两个财年高达98.2%。该办公大楼的建筑标准较高，且具备LEED铂金认证、绿建环评铂金级认证、WELL金级认证等国际公认的可持续发展认证。同时，位于上海的两座甲级办公大楼——领展企业广场一期和二期，租用率也保持在92.3%；租金收缴率则维持于接近100%，租金调整率亦有同步优化。领展企业广场的资产提升动作已于2022/2023财年内完成。此外，公司于2022年6月完成了对悉尼和墨尔本5项办公大楼资产的收购。整体而言，目前公司国际办公大楼资产组合的收入获相对较长的加权平均租约到期年期支撑，该年期约为5.1年；撇除悉尼347KentStreet物业在基本装修工程完成后的稳定期影响，国际办公大楼整体租用率为94%。公司旗下资产组合在疫情期间展现了较强的抗需求波动能力，在员工回归线下办公的背景下，该业务未来有望持续为公司增厚利润。

　　仓储类标的租用率高，稳定性较强。在中国内地，公司陆续布局了5个位于粤港澳大湾区及长三角的物流资产，包括东莞一处、佛山一处、嘉兴一处、常熟两处。在电商和供应链等行业的带动下，物流基础设施需求持续增长。伴随物流系统的逐步完善、物流设施供给量提升，部分物流园租用率及租金水平出现波动。在A股市场，以物流园为底层资产的C-REITs短期内市场表现较弱，普通中低标准的物流园供给饱和度较高、资产竞争力较差。但领展位于中国内地的物流资产表现依然相对稳健。2023年4月和5月，公司分别完成对常熟南和常熟北物流仓储设施的收购。截至2023/2024年度，公司物流资产组合的平均租用率，在市场供应持续增加的情况下仍维持96.2%的高位，新收购的常熟物流资产租务表现畅旺；在电子商务、汽车零件和采购及供应产业链的带动下，粤港澳大湾区的物流租务需求亦维持稳定。中长期看，在物流业市场结构调整后，具备高标仓、高运转、高效率乃至高自动化等条件的优质物流资产需求具备较强支撑，有望积蓄动能，随着经济活动复苏、消费回暖，实现更高收益，为投资者带来更高回报。

　　寻求第三方资本合作伙伴，共同投资，专业管理，拓宽收入来源，筹备下一阶段可持续增长。公司不断保持资金配置的调整，在中国内地的物流资产、澳大利亚的零售及办公大楼资产以及新加坡的零售资产等领域和市场布局，物业组合进一步多元化，保证高质量增长的同时分散风险。同时，公司还寻求与第三方资本伙伴合作，寻求因市场价格错配形成的投资机会，凭借积极的管理策略，扩大资产管理规模，进行多地区、多类型扩张。通过提供第三方资本管理服务，公司可借此进一步拓展管理资产规模，并且维持资产负债表稳定，管理费亦能为其增厚收入，在控制融资成本和财务风险的基础上，进一步深化多元化战略与审慎风险管理理念，提升运营效率和收入水平，实现长期可持续增长。

　　3.3H-REITs政策机遇：互联互通历史交易数据表现优秀，机制扩容稳固、强化两地市场联动运作

　　自2014年落实以来，中国内地与香港金融市场的互联互通机制不断扩容，市场效率得到有效提升，从证券到衍生品等领域，促进了跨境资本流动、市场融合与发展。沪深港通开通至今已近十年，期间平稳运行，交易规模持续增长，不断赢得市场青睐，为中国内地与香港市场注入了新的活力。根据香港交易所的统计，截至2023年10月31日，南向港股通九年累计总成交金额达37.3万亿港元，累计2.9万亿港元内地资金净流入港股市场。2024年11月17日，沪港通机制将迎来开通十周年。

　　2024年4月19日，中国证监会发布5项资本市场对港合作措施，深化与香港方面合作。其中提到，将房地产投资信托基金(REITs)纳入“沪深港通”,进一步扩大内地与香港市场的互联互通机制、丰富沪深港通的交易品种。此举有助提升H-REITs的交易活跃度，为中国内地投资者提供布局海外房地产资产的新方式。根据互联互通机制的成熟经验和成就，在合理预期下，REITs的互联互通也将是一个可以扩展的机制，规模和范围有望应投资者的需要在适当的时机加以拓宽。有鉴于沪深港通的出色表现，市场也可期待“REITs房托通”成为一个长效机制。将REITs纳入互联互通机制，有望帮助港股REITs市场实现稳定、渐进式的健康增长。

　　与此同时，自2005年领展房托作为首只港股房托基金上市以来，香港证券市场的监管体系也在逐步演变，推动了REITs市场发展，为港股REITs及其管理人提供了更大的灵活性，在保障投资者权益的基础上，帮助企业和管理人发展业务、改善业绩、提高回报。2020年，香港证监会修订了《房地产投资信托基金守则》，放宽房托基金的一系列投资限制，包括(i)容许房托基金投资于少数权益物业；(ii)在取得单位持有人批准的情况下，于投资物业发展项目时，项目累计资产价值可超过房托资产总值10%的上限；以及(iii)提升借款限额至资产总值的50%。该会亦已表明港股REITs可投资于可以产生经常性收入或费用流的基础设施物业，而非单纯的房地产资产。另一方面，香港的强制性公积金计划管理局也于2020年，放宽强积金计划(相当于中国内地的养老金)投资REITs的限制，拓宽了REITs的投资者基础。

　　为进一步吸引业界在香港成立REITs，香港特区政府及香港证监会于2021年推出了资助计划，为在港上市的REITs提供资金支持，用以支付本地专业服务提供商所收取的合资格费用。当局于2024年宣布将该计划延长三年至2027年，以推动更多REITs来港发展。2023年，香港房托基金协会(HKREITA)也向香港当局提出了六项有关促进REITs市场发展的政策建议，其中有两项已于2024年获政府与监管接纳，即将落实，包括豁免在二级市场交易REITs的印花税，以及将REITs纳入互联互通机制。除这两项措施外，HKREITA还建议进一步落实优化措施，提升市场的流动性、广度和深度，具体措施包括允许港股REITs的法律结构多样化、在港股REITs设立之初豁免或降低物业转让的印花税，以及提高税收透明度等。目前，香港证监会亦正研究措施，便利港股REITs的企业重组安排。

　　3.4本基金比较优势：另类投资市场增长迅速，房托基金蓄势待发，领展房托深度价值发现可期

　　在美国、澳大利亚和欧洲等更成熟的房地产市场，另类投资正迅速成为主流。亚洲市场也正在顺应这一趋势。根据摩根大通资产管理最新的全球另类投资指引报告，全球另类投资每年的融资额，在过去的12年间持续攀升，从2012年的4,750亿美元增长至2023年的12,750亿美元，并曾在2021年时达到17,080亿美元的高峰。同期内，全球另类投资的待投放资金(drypowder)，也从2012年约1万亿美元增长至2023年的接近4万亿美元。此外，根据全球私募市场数据服务商Preqin的预测，从2021年到2027年，另类投资行业的资产管理规模将以高达9.3%的预计年增长率增长，远高于全球资产管理行业4%至6%的预计年增长率。在以REITs和固定收益产品为金融市场特色的新加坡，当局也对另类投资持积极态度，新加坡金融管理局曾于2023年表态鼓励另类投资在新加坡发展壮大。彭博新闻社亦在2024年4月报道称，香港特区政府正考虑发布市场咨询文件，为另类投资提供税务宽免，资产类别涵盖房地产和基础设施、私募信贷和混合型证券等。

　　对于香港、中国内地乃至全球市场，在二级市场上市的房地产信托基金信息透明度高，获批上市的REITs资产质量也相对较好，租金、利息、管理费和资产增值回报等收入，是房托基金收益的主要来源，且全球主流房托基金市场的监管部门，都要求REITs的分派比例一般在90%以上，相对可持续的股息收益率或更适合当下风险偏好适中、寻求稳健增长与回报的投资者。另一方面，REITs为投资者提供门槛更低的方式，间接进行多地区、多类型的房地产市场布局。值得注意的是，亚太区的REITs价格已经在历史低位徘徊一段时间，其与美国国债的收益率差(yieldgap)也达到了历史最大的程度，但由于REITs价格与收益率的逆相关性，这样的表现也为投资者提供了一个取得相对可观收益率的机会。随着全球主要央行开始预期利率将维持不变，或在未来某个时点开始下降，预计更多投资者会重新考虑部署REITs。然而，尽管目前存在捕捉高收益的投资窗口，收益率和被动的租金收入现金流并不应该被视为投资REITs的唯一理由。在其他发达市场，REITs正利用它们的运营管理经验，在其传统业主角色的基础上创造更多收入来源，这包括将业务扩展至投资管理或资产管理，通过管理不同的投资工具或资金来收取管理费。

　　作为亚洲市值最大的REIT，领展房托拥有出色的流动性。相较于其他H-REITs，市值体量更大、交易流动性更强、底层资产表现优秀、业绩和利润表现稳定。而在可持续发展和企业管治领域，领展房托也秉持高标准和高透明度，并屡获国际大奖，其董事会成员绝大部分也都是具有资深专业背景的独立非执行董事，保证了上市公司最高决策层的专业性和独立性，有助强化投资者信心。此外，领展房托早已获港股旗舰恒生指数纳入，且长期为成分股，价值受到较大程度认可。根据沪深港通规则，恒指成分股本应自动获纳入沪深港通，但现行机制下的跨境交易标的并不包含REITs。在此背景下，领展房托具备更大的可能性获纳入沪深港通，这将有助其交易活跃度进一步提升，强化市场对它的品牌认知，深化投资者对它的价值发现。

　　经济增长不及预期及利率和货币政策变化影响；租金下调风险；需求回暖不及预期致收入受限。

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